Город Королев. Дом постройки 2002-го. Не ТСЖ. Собственница одной из квартир Вера Мартынова заселилась спустя три года после сдачи дома в эксплуатацию. Ремонт, семейные проблемы задержали новоселье. Вскоре узнала: на момент подписания акта приемки дома в эксплуатацию все общее имущество собственников оказалось распроданным. Было чему удивляться...

Очевидное-невероятное

Застройщик «загнал» частникам 1600 кв. метров технического этажа. В лифтовом помещении один предприниматель устроил мастерскую, а рядом, убрав бетонные стяжки, соорудил... квартиру! Другой бизнесмен купил офис площадью 125 кв. метров. Но показалось, маловато, и он «подсоединил» к нему комнату консьержей.

Все технические помещения находятся под охраной, и туда не зайти.

Прошлой осенью жильцам подъезда понадобилось полмесяца на то, чтобы добраться до заветного вентиля системы теплоснабжения. Во всем доме было тепло, а они замерзали. Жаловались в обслуживающую организацию, а им отвечали: «Сами виноваты – все перестроили».

Стихийно создалась инициативная группа – по нескольку человек от каждого подъезда. Возмущенные письма летели во все инстанции, включая прокуратуру. Толку не было. Люди поостыли. Сражаться продолжала только Вера Мартынова. В одиночку.

Срок давности

Подала в Королевский городской суд иск от своего имени. Причем не пыталась отстоять право на долю во всем общем имуществе. Взялась только за консьержную, которая расположена в ее подъезде. Ту самую, которую предприниматель присоединил к своему офису и зарегистрировал на нее право собственности, а затем перепродал вместе со своей конторой.

В заявлении Мартынова просила признать ее право на долю в общем имуществе дома, признать незаконным оформление помещения в собственность и недействительной – сделку купли-продажи. А заодно обязать владельца выплатить компенсацию за пользование помещением помимо воли собственников – 8400 рублей.

И что же суд? Ответчики, а их было четверо, в том числе представитель управления Федеральной регистрационной службы по г. Королев, указали на истекший срок давности для обращения в суд. По Гражданскому кодексу он составляет три года. И в случае с Мартыновой «часики затикали» с момента регистрации права собственности на квартиру. То есть с 2002 года. Все ее ссылки на то, что заселилась она только в 2005-м, были бесполезны.

Судья требование признать право Веры Мартыновой на долю в общем имуществе отклонил: это и так следует из законов и дополнительных доказательств не требует. Что же касается помещения, то суд не заметил, что речь в иске шла о семиметровой комнате консьержей. А рассматривал дело так, будто Вера требовала офисное помещение целиком – 125 «квадратов» площади.

Не захотел суд признать недобросовестным последнего покупателя офиса. Он, оказывается, приобрел метры не у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. В подобном случае собственник может лишь истребовать помещение из незаконного владения (по так называемому виндикационному иску – иску не владеющего собственника к владеющему несобственнику). Требовать признать сделку недействительной и вернуть имущество – бесполезно. Ведь покупатель-то «хороший», Жилищного кодекса не читал, а потому знать не знал, что прибирает к рукам чужое.

Засучила Вера рукава

Мартынова подготовила кассацию, в которой доказывала, что консьержная является общим имуществом. На момент приемки дома в ней были унитаз с раковиной, необходимые для уборки подъезда, а, значит, предназначалось помещение для обслуживания более чем одной квартиры. Это основной критерий, по которому то или иное имущество можно отнести к общему. Запросила кипу документов: из администрации города – поэтажный план и экспликацию, из управления архитектуры и градостроительства города – проектную документацию. Во всех документах спорное помещение именуется как «комната охраны».

Проследила историю его продаж. Первый покупатель перестроил помещение, ликвидировав консьержную, не имея согласованного и утвержденного проекта перепланировки (это подтвердил главный архитектор города). Перепродал коммерческой организации, причем, директор компании-продавца и учредитель компании-покупателя – одно и то же лицо. Следовательно, не мог этот человек не знать о назначении помещения. Выходит, покупатель все же недобросовестный.

И вывод суда об истекшем сроке давности опровергла, представив документы о болезни, приведшей к инвалидности – причине, по которой, собственно, затянулось ее вселение.

Указала на формальный подход суда к разрешению спора. Досталось и ФРС по г. Королев – не провели регистраторы правовую экспертизу документов и законность сделки.

Судебная тяжба не закончена. Скорее всего, пройдет еще немало времени, прежде чем Вера Мартынова добьется своего. А она обязательно добьется. Это, действительно, уникальный случай, чтобы так рьяно собственница в одиночку отстаивала право не на земельный участок, не на технический подвал, а всего лишь на долю в маленькой семиметровой комнатке, на которую она имеет право.

Комментарий

Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев:

– К сожалению, описанная ситуация типична. Нет ни одной новостройки, где бы не происходило нечто подобное. Отсутствие судебной практики по разрешению таких споров и порядка регистрации общего имущества позволяет недобросовестным застройщикам пользоваться чужим имуществом. Продавать все, даже лифтовое помещение.

Другого пути для решения проблемы, кроме борьбы, нет. Никто это помещение просто так не вернет, и не поспешит это сделать даже при наличии решения суда. Да и в суде предстоит долгая битва.

Действия застройщика в этой ситуации подпадают под уголовную ответственность. Не только нарушены права собственника, но и совершена кража в особо крупных размерах. Давайте не будем деликатничать, называя это нарушением при регистрации права собственности. Дольщики заплатили за это имущество свои кровные, а его, без спросу, продают «налево». По сути, это кража. К сожалению, уголовной практики на сей счет пока нет, но ее пора создавать.

Источник: www.moskv.ru