Город Королев – один из самых привлекательных городов Подмосковья

Аналитические исследования города Королёва независимым журналом.

Королев – город космического кораблестроения, очень известный в России. Поэтому и инфраструктура в нем развивалась более динамично, чем в других городах Подмосковья. В настоящее время наукоград активно застраивается. Но купить квартиру в понравившемся доме в Королеве может россиянин с хорошим достатком: большинство новостроек – дома «бизнес-класса».

Об этом подмосковном городе журнал Metrinfo.ru  писал больше года тому назад. (см. статью «Королёв: молодой город с космическим обаянием и новым жильем»). Сегодня мы постараемся понять, какие же изменения произошли в городе за это время.

Транспортные развязки, детские сады, школы и стадионы

Королев расположен на северо-востоке Московской области в 6 км от МКАД. Во многом развитие города связано с близостью Москвы. Время в пути на скоростной электричке «Спутник» до станции метро «Комсомольская» занимает всего 25 минут. Правда, обычные электропоезда преодолевают это расстояние за 40-45 минут. Если воспользоваться автобусным сообщением или добираться в столицу на автомобиле, то на дорогу до станции метро ВДНХ в зависимости от загрузки Ярославского шоссе уйдет 40-60 минут. Время на дорогу заметно сократилось благодаря реконструкции и расширению участка Ярославского шоссе при выезде из Москвы и примыкающего к Королеву, а также строительства транспортной развязки, объединившей две части города, расположенные по разные стороны Ярославского шоссе. Раньше, чтобы попасть из одной части города в другую, требовалось направляться в объезд, преодолевая длиннющие заторы.

Сегодня пробки чаще всего бывают на участке от МКАД до Мытищ (на этом участке планируется его расширение), а в черте города - на Пионерской улице.

Экологическая обстановка в городе характеризуется как благополучная, так как к Королеву подходит национальный парк «Лосиный Остров». В самом городе находится несколько лесопарковых массивов, а на севере протекает река Клязьма.

Звание наукограда сказывается на социальном составе жителей. По данным официальных источников, около 70% жителей современного Королева имеют высшее или среднетехническое образование. Уже давно Королев имеет славу города, где можно получить очень качественное образование: в городе работает 19 общеобразовательных школ, шесть гимназий (лучшие № 11, 17, 19). Вузы в черте города – это факультет ракетно-космической техники МГТУ им. Баумана, Королевский институт управления, экономики и социологии (КИУЭС), Международный космический университет им. Циолковского. Кроме этого, шесть учебных заведений дают специальное профессиональное образовании.

В городе 37 детских садов, один из них при РКК «Энергия». Для занятия спортом также созданы все условия. В Королеве есть три стадиона, шесть плавательных бассейнов, ДЮСШ, две футбольные школы - «Металлист» и «Вымпел», школа альпинизма готовит скалолазов на искусственном тренажере, и многое другое. Функционируют команды низших дивизионов по футболу и хоккею с мячом, культивируется также хоккей на роликовых коньках.

Как рассказала Полина Чалая, руководитель отдела маркетинговых коммуникаций группы компаний «ГородОк», за последний год больших изменений в инфраструктуре города не произошло, однако не прекращаются работы по поддержанию уже функционирующих объектов: «Был сделан капитальный ремонт дорожного покрытия на ряде улиц города, благоустроены придомовые территории по многим адресам, проспекты, парки засаживаются цветами, появились «живые» фигуры, созданные мастерами из «Горзеленхозстроя».

Разнообразная «вторичка» от 3 млн. руб.

Жилой фонд Королева представлен разными домами. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «Инком», основной тип застройки - кирпичные и панельные дома 50-80 годов. Но качество даже старых домов заметно лучше, чем аналогичного периода постройки в городах промышленного профиля. Дело в том, что наукоград заселялся преимущественно сотрудниками расположенных в городе предприятий и институтов, бОльшая часть из которых – высококвалифицированные инженеры и специалисты, то есть, интеллигентные люди, привыкшие к чистоте и порядку, объясняют эксперты.

В городе нынче преобладает панельная застройка домами московских и подмосковных типовых серий, но уже значительная часть жилого фонда представлена современными монолитными новостройками, возводимыми по индивидуальным проектам. Также в Королеве еще сохранились малоэтажные дома, построенные в послевоенный период, но их доля совсем невелика.

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», примерно половина предложения, существующего на сегодня на вторичном рынке Королева, сосредоточена в панельных домах. Доля «хрущевок» составляет 20% от всего предложения на рынке. Столько же продаваемых объектов сосредоточено в кирпичных домах, большая часть которых – это квартиры с большими кухнями. Порядка 19% предложения вторичного рынка – современные монолитные и монолитно-кирпичные постройки.

Цены в Королеве высокие. Как отметила Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», средняя цена на регулярном рынке городского округа Королев в августе 2010 года составила 82,4 тыс. руб. за кв. м. Это на 15% выше среднего уровня цен в области.

По наблюдениям Дмитрия Таганова («Инком»), средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 3,7 млн. руб. Например, за 3,8 млн. руб. можно приобрести «однушку» в 22-этажном кирпично-монолитном доме на ул. Ленина. Площадь - 48 кв.м, кухня – 10 кв.м. Средняя стоимость «двушки» оценивается в 4,7 млн. руб. За эти деньги продается двухкомнатная квартира в 16-этажном панельном доме на ул. Мичурина. Площадь квартиры составляет 55 кв.м, кухни – 9 кв.м. А средняя цена трехкомнатной квартиры - 5,5 млн. руб. Например, за 5,8 млн. руб. на продажу выставлена квартира на ул. Циолковского в девятиэтажном кирпичном доме Площадь жилья составляет 60 кв.м, а кухни – 9 кв.м.

Немного сэкономить можно в случае покупки залоговой недвижимости. Например, Райффайзенбанк выставил на продажу двухкомнатную квартиру в девятиэтажном кирпичном доме на ул. Прудная, д. 7 общей площадью 54 кв. м, кухня 7 кв.м. за 4,2 млн. руб. Покупателю банк может предоставить ипотечный кредит на выгодных «докризисных» условиях, когда процентная ставка была ниже.


Жилые комплексы: построенные, строящиеся и «замороженные»
По информации Люции Казимир («МИЭЛЬ»), в основном жилье в городе приобретается жителями Московской области, в том числе и королевцами, - ими совершается порядка 55-60% от всех покупок. Интересуются Королевым москвичи и жители других регионов, доля приобретений которых примерно одинакова (около 20%).

Мкр. Болшево, Колхозная площадь

Спрос в изобилии компенсируется предложением. Благо застройщики с удовольствием выбирают город для своего бизнеса. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», на первичном рынке Королева предлагаются квартиры по 10 адресам. Дома находятся на разных этапах строительства, включая уже готовые и введенные в эксплуатацию. Практически все объекты представляют собой монолитно-кирпичные строения, а большую половину из них застройщики позиционируют как бизнес-класс.

Диапазон цен на первичном рынке широкий и варьирует от 58 до 104,0 тыс. руб. за кв. м. Средний уровень – 74,4 тыс. руб. за кв. м, что является одним из самых высоких показателей в Подмосковье. По цене предложения на рынке новостроек Королев, как правило, входит в десятку самых дорогих городов и поселков области, уступая Красногорску, Реутову, Химкам и др., - рассказывает Люция Казимир («МИЭЛЬ»). По данным аналитиков компании, с начала кризиса квартиры в новостройках города в среднем снизились на 12,0% (относительно сентября 2008 года), с начала текущего года цены на квартиры практически не изменились (+0,5%).

Так как предложение квартир в Королеве довольно обширное, у покупателей есть возможность подобрать жилье соответствующее их требованиям, сроку ввода и цене. В частности Дмитрий Таганов («Инком») рассказал, что его компания продает одно-пятикомнатные квартиры площадью от 86 кв.м до 167 кв.м в новом жилом комплексе «На высоте», расположенном по адресу проезд Матросова, мкр.4. Стоимость предложения составляет от 6,1 млн. руб. до 11,7 млн. руб. Проект отличает хорошо развитая инфраструктура - в шаговой доступности расположено множество магазинов, гипермаркетов и супермаркетов таких крупных сетевых операторов, как Перекресток, Рамстор, Ковчег, работают службы бытового обслуживания, кафе и рестораны, неподалеку расположен центральный Дом культуры.

Также есть интересные предложения уже в готовых шести жилых корпусах этого комплекса. Они имеют переменную этажность 12-15-17-19-25 этажей и отличаются привлекательным внешним видом. Это один из немногих жилых комплексов в городе, который имеет подземный и надземный паркинги для автомобилей. В ЖК представлены одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 61 до 90 кв.м. Цена предложения – 80 тыс. руб. за кв.м.

Из построенных домов внимания заслуживает ЖК «Вишневый Сад» на ул. Чехова, 13. Жилой дом позиционируется в бизнес-классе и представляет собой 16-тиэтажную монолитно-кирпичную высотку с одно-пятикомнатными квартирами площадью от 38 до 167 кв.м. Цена жилплощади - от 77,0 до 86,0 тыс. руб. за кв.м.

Еще один сданный объект – ЖК «Омега» на ул. Спартаковская, д. 15. Это, как и первые названные объекты, монолитно-кирпичный дом, но уже отнесенный к классу «эконом». В 22-хэтажной высотке - 178 квартир, состоящих из одной – трех комнат. В их числе небольшие «однушки» площадью 34 кв.м и просторные трехкомнатные квартиры на 108 кв.м. Сейчас на объекте действуют цены от 69,6 до 88,2 тыс. руб. за кв. м.

Дом типовой серии БАД-1ИР из панели и кирпича введен по адресу: ул. Ленина, корп. 8, корп. 10 (д. 25А, 25Б). Он состоит из двух секций высотой 17 и 18 этажей с одно-четырехкомнатными квартирами. В продаже остались только четырехкомнатные квартиры по цене от 72 до 75 тыс. руб. за кв.м.

На этапе строительства в Королеве находится несколько домов. Один из них располагается на ул. Горького, 47 и состоит из трех монолитно-кирпичных секций высотой 12-14-17 этажей. Площадь квартир – от 40 до 85 кв.м. Плановый срок ввода объекта - 2 квартал 2011 г. В настоящее время идет монтаж средних этажей. Цена квадратного метра пока невысока – от 58 тыс. руб.

ЖК «Статус» (пр. Королева, 5Д) также планируют сдать в 2011 году. Объект бизнес-класса строится по оригинальному проекту высотой 6-25 этажей из монолита и кирпича. Высота потолков - 3 м. Площадь квартир 63-95 кв.м. Подземный паркинг рассчитан на 50 машиномест. В проект заложено благоустройство придомовой территории: озеленение, детская площадка. Строительство объекта находится на высокой стадии готовности. Минимальная цена предложения – 100 тыс. руб. за кв.м.

Строительство ЖК «Северные ворота» (мкр. Текстильщик, Тарасовская ул., 2) пока находится на нулевом этапе. Правда, плановый срок сдачи, объявленный застройщиком – 4 квартал 2011 года. ЖК позиционируется в бизнес-классе. Индивидуальный проект предусматривает возведение здания высотой 17-23-25 этажей с подземным парктнгом. В доме предусмотрены одно-трехкомнатные квартиры. В настоящее время действуют цены от 60 до 63 тыс. руб. за кв.м.

ЖК «Премиум» (Подлесная ул., 11) также находится на уровне котлована. Дом бизнес-класса будет небольшой – всего на 35 квартир и 39 машиномест. Но площади квартир разные – от 54 до 192 кв.м. Срок сдачи объекта – конец 2011 года.

Новостройка, которую обещают сдать в 2010 г. - ЖК «Золотые ворота» находится на ул. Гагарина, корп. 4А. Объект отнесен к бизнес-классу и включает двухсекционный комплекс монолитно-кирпичных домов высотой 25 этажей. В каждой секции жилого дома предусмотрено три лифта грузоподъемностью: 400 кг, 630кг, 1000 кг. Площадь квартир – 40-93 кв.м. Дома находятся на высокой стадии готовности. В ближайшее время планируется устроить детскую площадку, площадки для отдыха взрослых. А весной предусмотрено устройство цветников, газонов, посадка деревьев и кустарника, а также декоративное мощение отдельных площадок. Запроектировано функциональное и декоративное наружное освещение. Цена на квартиры колеблется от 75, 4 до 77,4 тыс. руб. за кв.м.

Имеются в Королеве и стройки, которые были начаты очень давно. По информации Полины Чалой («ГородОк»), в ЖК «Лесная Корона» возводить жилые дома начали еще в 2003 году. Во время строительства так и не был решен вопрос с земельным участком, принадлежащим Минобороны РФ и не оформленным установленным порядком. Поэтому в 2005 году инвестор прекратил строительство жилого комплекса.

Еще один, некогда перспективный проект – общественно-жилой комплекс «Олимп», возвышающийся в самом центре старой части города, на перекрёстке улиц Калинина и Циолковского. Несмотря на то, что 85% всех строительных работ было уже выполнено, в ноябре 2005 года строительство было приостановлено и пока не возобновилось.


Резюме журнала Metrinfo.Ru

Королев – один из самых привлекательных городов Подмосковья, практически ничем не отличающийся от Москвы. Единственное, чего ему не хватает – так это метро. Цены, правда, ниже столичных. Однако выбирая здесь квартиру в новостройке, помните, о том, что в городе имеются и «уснувшие» стройки. Но от этого не застрахована и Москва. Так что внимательно изучаем историю строительной компании, ее проекты, документы.


Предложения новостроек в Королеве

Ленина ул., к.10 (д.25А)
Ленина ул., д.8 (д.25Б)    
Ленина ул., д.4А (Гагарина ул., д.10)
мкр.Болшево, Колхозная пл., д.3    
мкр.4, Макаренко пр-д, к.2 (Декабристов ул., д.8)
мкр.4, Макаренко пр-д, к.5 (Матросова пр-д, д.3, к.5)